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      調控調整是樓市明年之必然嗎?

      2019-11-22T17:00:29 ?瀏覽次數: ??作者:蘇州房產小編 ??來源:蘇州新房房產

        如今,即便是地方政府有放松的意愿,動力卻有所不足,因為政策調整可能是對城市負責,而承擔后果卻是個人。無論是誰坐在這個位置,恐怕都不會輕舉妄動的,除非樓市發生顛覆性的變化。
        樓市會發生顛覆性的變化嗎?不會。
      調控調整是樓市明年之必然嗎?
        橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏,也沒有寒冷的冬天,只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。
        首先,今年住宅用地成交明顯增長,而且地價不低、地王不多,明年樓市供應充裕無憂。
        其次,政府雙向限價,房價不能大漲大跌,深圳市剛剛出臺的政策也明文禁止房價大幅調整,房價橫盤已是大概率事件。
        既然供應相對充足、房價相對穩定,居民收入也在增長,觀望情緒將會逐漸消退,市場以自住型購房者為主,勢必有所回溫,成交也會逐漸放量。
        但是,千萬不要認為樓市還會回到去年的火爆,沒有炒房的投機投資,樓市趨穩也是毋容置疑的。
        依然會有人擔心,如果現在的下行趨勢繼續蔓延,又當如何?
        我們相信,當購房者看不到更多市場下調的信號時,市場回溫是可以期待的。
        而且,我們相信,在一些城市,會有政策回調的可能。
        未來,調控政策可能會如何調整呢?
        我們預判有三條邏輯:
        一是整體市場把控上,著力以下四點:
        加大供應,比如,適當放松二線城市及其都市圈城市土地指標,緩解供求失衡的矛盾,增加成交;
        加碼棚改,比如,在維持房價穩定的基礎上,繼續實施差別化的棚改貨幣化,維持基本成交量;
        雙向限價,比如,限制房價上漲的同時,強力限制房價跌幅,保持樓市與社會平穩;
        引導輿情,比如適時發出穩定市場的信號,引導市場預期,穩定房地產投資和銷售。
        二是房地產金融邏輯上,強調以下四點:
        信貸供應的流向與額度依然會嚴控,進入房地產的資金不會更多,也不會減少。
        債市融資僅限于歸還債務,不會增加房企現金流,不會讓房企有多余的資金搶地王。
        證券市場IPO與再融資會繼續嚴控,維持合意的房企資金松緊度。
        監管目標以房地產金融的穩定,確保房地產市場的穩定。
        三是市場最為關注的“四限”措施,可能差別化對待:
        限購令可以逐步放開,可以增加客戶成交、穩定市場。畢竟房價不漲擠出了投機投資客,市場需求已經逐步轉向自住型客戶,而自住型客戶購買多套的意愿和能力均不足,限購令存在的意義逐漸消失。
        限售令不宜放開,一旦投資客解套出逃,可能帶動二手市場砸盤,反而不利于穩定市場預期。
        限貸令不會放松,控制了房地產主要入口資金的松緊度,才能確保樓市平穩,況且限貸令為央行統一政令,并非地方政府可以左右,沒有中央指令,限貸令的調整幾無可能。
        限價令不能放松,“房住不炒”的核心就是控制房價上漲預期,哪怕所有政策都放開,只要控制住房價不漲或微幅上漲,就可以遏制投機投資,就能夠實現房子是用來住的,就可以確保樓市大穩。
        雖然各地動作不一,但相應措施疊加,市場情緒趨穩,樓市橫盤可期,指望樓市大跌進而出現調控政策整體調整時機的可能性幾乎喪失。
        “大穩小亂”已是樓市新常態,各地政府會有回調,調整動作“因城施策”、隨機應變、微幅變化,只要不影響整體樓市平穩,不造成市場預期逆轉,就不再需要宏觀政策的統一調整,不管是加碼還是“減灶”。
        可以想見,未來樓市調控政策的調整沒有時機,只有方向——圍繞橫盤、上控下撐、微幅擺動。

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