調控調整是樓市明年之必然嗎？
2019-11-22T17:00:29 ?瀏覽次數： ??作者：蘇州房產小編 ??來源：蘇州新房房產
如今，即便是地方政府有放松的意愿，動力卻有所不足，因為政策調整可能是對城市負責，而承擔后果卻是個人。無論是誰坐在這個位置，恐怕都不會輕舉妄動的，除非樓市發生顛覆性的變化。
樓市會發生顛覆性的變化嗎？不會。
橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。
首先，今年住宅用地成交明顯增長，而且地價不低、地王不多，明年樓市供應充裕無憂。
其次，政府雙向限價，房價不能大漲大跌，深圳市剛剛出臺的政策也明文禁止房價大幅調整，房價橫盤已是大概率事件。
既然供應相對充足、房價相對穩定，居民收入也在增長，觀望情緒將會逐漸消退，市場以自住型購房者為主，勢必有所回溫，成交也會逐漸放量。
但是，千萬不要認為樓市還會回到去年的火爆，沒有炒房的投機投資，樓市趨穩也是毋容置疑的。
依然會有人擔心，如果現在的下行趨勢繼續蔓延，又當如何？
我們相信，當購房者看不到更多市場下調的信號時，市場回溫是可以期待的。
而且，我們相信，在一些城市，會有政策回調的可能。
未來，調控政策可能會如何調整呢？
我們預判有三條邏輯：
一是整體市場把控上，著力以下四點：
加大供應，比如，適當放松二線城市及其都市圈城市土地指標，緩解供求失衡的矛盾，增加成交；
加碼棚改，比如，在維持房價穩定的基礎上，繼續實施差別化的棚改貨幣化，維持基本成交量；
雙向限價，比如，限制房價上漲的同時，強力限制房價跌幅，保持樓市與社會平穩；
引導輿情，比如適時發出穩定市場的信號，引導市場預期，穩定房地產投資和銷售。
二是房地產金融邏輯上，強調以下四點：
信貸供應的流向與額度依然會嚴控，進入房地產的資金不會更多，也不會減少。
債市融資僅限于歸還債務，不會增加房企現金流，不會讓房企有多余的資金搶地王。
證券市場IPO與再融資會繼續嚴控，維持合意的房企資金松緊度。
監管目標以房地產金融的穩定，確保房地產市場的穩定。
三是市場最為關注的“四限”措施，可能差別化對待：
限購令可以逐步放開，可以增加客戶成交、穩定市場。畢竟房價不漲擠出了投機投資客，市場需求已經逐步轉向自住型客戶，而自住型客戶購買多套的意愿和能力均不足，限購令存在的意義逐漸消失。
限售令不宜放開，一旦投資客解套出逃，可能帶動二手市場砸盤，反而不利于穩定市場預期。
限貸令不會放松，控制了房地產主要入口資金的松緊度，才能確保樓市平穩，況且限貸令為央行統一政令，并非地方政府可以左右，沒有中央指令，限貸令的調整幾無可能。
限價令不能放松，“房住不炒”的核心就是控制房價上漲預期，哪怕所有政策都放開，只要控制住房價不漲或微幅上漲，就可以遏制投機投資，就能夠實現房子是用來住的，就可以確保樓市大穩。
雖然各地動作不一，但相應措施疊加，市場情緒趨穩，樓市橫盤可期，指望樓市大跌進而出現調控政策整體調整時機的可能性幾乎喪失。
“大穩小亂”已是樓市新常態，各地政府會有回調，調整動作“因城施策”、隨機應變、微幅變化，只要不影響整體樓市平穩，不造成市場預期逆轉，就不再需要宏觀政策的統一調整，不管是加碼還是“減灶”。
可以想見，未來樓市調控政策的調整沒有時機，只有方向——圍繞橫盤、上控下撐、微幅擺動。
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