華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

自5月11日首次在工業園區實行限售后，蘇州隨后分別針對學區房和房貸出臺了具體的政策蘇州樓市2019年6月漲幅。然而隨著近期樓市“房住不炒”基調再次被強調，熱度依然的蘇州地區又一次成為調控的重點之一。

7月24日晚，蘇州市政府發布《關于進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見》（下稱“意見”），對土地出讓、限購、限售、信貸等多方面政策再度進行收緊蘇州樓市2019年6月漲幅。其中，限售的范圍從蘇州工業園區擴大到整個蘇州市區，并在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內實行限購。

盡管過去兩個半月的時間里發布了三次樓市調控政策，但數據顯示蘇州房價較快上漲的趨勢并沒有被遏制蘇州樓市2019年6月漲幅。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向《華夏時報》記者透露，2019年6月蘇州房價環比上漲3.6%，仍然位列準一線城市第一位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，此前蘇州已經執行過比較嚴厲的政策，此次繼續出臺房地產政策應該說還是略超乎市場預期的，充分體現了房地產長效發展的導向，也體現了當前對于“穩地價、穩房價、穩預期”的政策思路蘇州樓市2019年6月漲幅。此次加碼和此前開封松綁限售政策叫停是類似的，“房住不炒”是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。

全市加入限售，重點地區限購

相比之前的限售政策，《意見》從土地出讓、限購、限售、信貸全方位進行了升級。

最突出的收緊特征之一是，此前已經在工業園區執行的限售政策擴大了范圍，擴大到蘇州市區，包括姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區范圍。購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

“限售這種政策，短期難以奏效?！编u琳華指出。也是因此，蘇州在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內實行了限購，外地居民家庭購買首套住房需提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

嚴躍進認為，這幾個地區近兩年購房市場有炒作現象，尤其是靠近上海市場的太倉是這兩年炒作較多的城市。限購政策的規定也使得到這些區域購房的要求更高，有助于打擊炒房需求。

在信貸方面，此前的調控只是具體銀行的貸款政策略有調整，但這一次從樓市政策上明確了對信貸政策進行管控，即金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平，對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規采取相應監管措施；加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。

鑒于一段時間以來蘇州土地市場火熱的狀況，《意見》進一步加強用地出讓管理，強調了購地自有資金申報核查秩序，要求競買企業應說明購地資金來源并作出承諾，住宅用地出讓競買保證金調整為30%——50%區間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

“這實際上也是為了防范違規資金進入到購地市場?！眹儡S進指出，嚴格管理土地出讓體現了蘇州當前對于土地市場繼續管控、防范地價虛高等現象的出現。

調控任務艱巨

在長三角地區當中，蘇州的房價在上一輪的一二線城市房價上漲小周期中，漲速要滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水平有追趕杭州、南京的態勢。盡管5月以來出臺了不少次調控政策，但數據顯示蘇州的房價仍然沒有止漲趨勢。

準一線城市緯房指數監測顯示，2019年5月蘇州環比上漲4.88%，漲速比上月擴大1.21個百分點，居142個樣本城市漲速首位；同比上漲27.13%，列142個樣本城市第10位。而6月漲幅雖然有所放緩，同樣是準一線城市當中環比漲幅最高的，同比漲幅也有25.49%。

“四個一線城市6月環比都微跌，蘇州比上月低點，但還算是很高的漲速了?！编u琳華對記者表示，蘇州和杭州、南京有個比價效應的問題，杭州及南京的房價要比蘇州高不少，因此蘇州房價仍然有向上的動力。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示，其中就包括剛剛出臺限售政策一周的蘇州市。另據一位業內專家向《華夏時報》記者透露，近期蘇州因為房價上漲過快已經被住建部約談了兩次。

中原地產首席分析師張大偉表示，蘇州不斷加碼而不選擇一次到位的主要原因是維持市場穩定是目標，政策期望市場企穩而非趨冷，所以調控政策擠牙膏式加碼。他認為。繼續加碼限售代表了市場短期炒作氛圍依然濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限，而本次加碼的政策預計對于市場的影響也不會過于激烈。

釋放“房住不炒”預期

在上述專家看來，此次蘇州加碼政策同近期的叫停開封松綁限售、開發商資金收緊一樣，釋放了樓市政策面收緊的預期。

7月19日，有消息傳出開封市住建局發布文件取消限售。20日，開封市政府官網發布通知稱，鑒于其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。也就是說，開封的限售政策僅僅取消了3天時間。

與此同時，近期房地產企業也面臨資金面的多重管制與收緊。5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》聚焦房地產行業政策，嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資等，房企國內發債驟減。當部分在海外上市的房企開始轉向海外發債后，發改委又在7月12日發布房地產企業美元債收緊政策。

中原地產研究中心統計數據顯示， 2019年上半年全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。

張大偉表示，蘇州房價上漲在全國領先，后續不排除其他城市繼續收緊房地產調控，在7月份包括開封取消限售又恢復，整體看，政策面收緊預期依然存在。未來，樓市政策將繼續收緊與寬松并存，維持市場穩定是主要趨勢。

嚴躍進則建議，鑒于“房住不炒”是下半年樓市的政策邏輯，相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩定市場的重要性。

責任編輯：徐蕓茜 主編：陳巖鵬