首付不夠，公積金來湊。近期，多地住房公積金中心發布公告，允許公積金直接用于買房首付，向市場注入購買力。

　　據記者不完全統計，去年7月“因城施策促進房地產市場平穩健康發展”提出以來，至少有82個城市出臺公積金新政支持居民購房，其中有29個城市已經可以用公積金支付首付款。

　　本輪公積金大松綁，政策空間有多大?回顧過去二十年，公積金在歷次宏觀調控中扮演著什么角色?在本輪政策松綁大潮中，一些公積金貸款率已經偏高的城市，未來是否會出現流動性風險，需要審慎對待。

　　多地打開公積金政策工具箱

　　5月17日，國家統計局公布4月70城商品住宅銷售價格指數，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲的城市個數減少，環比漲幅回落，其中二手住宅環比漲幅回落更為明顯。房地產市場復蘇進程緩慢。

　　自去年7月國務院常務會議提出“因城施策促進房地產市場平穩健康發展”以來，各地公積金政策陸續調整。據記者統計，目前至少有82個大中城市出臺公積金新政支持住房消費，被納入國家統計局監測的70個大中城市中，已有65個城市出臺了更積極的公積金政策。其中，沈陽、大連、南京、青島、鄭州、合肥等13個城市已支持在購房首付中使用公積金。

　　公積金直接用于支付首付，可以緩解職工在購房早期的籌資壓力，排除買房路上最大的“攔路虎”，使得購房交易更加順暢。過去，各地為了配合房地產市場的調控政策，要求購房首付須是自有資金，職工需自籌首付，再向公積金中心申請貸款。

　　除了支持首付之外，各地的松綁政策還包括，提高公積金貸款上限，允許多孩家庭在貸款上限基礎上再上浮;降低公積金貸款對首付比例的要求;提高“商轉公”貸款額度，優化流程、增加提取頻率等等。

　　政策調整后，一些地方的公積金提取和貸款快速增長。以青島為例，新政于去年下半年實施，今年1~4月，該市住房消費的提取、貸款發放金額均實現兩位數增長;4月，公積金貸款同比增幅達到104%，發放金額突破歷史單月最高值;支持職工購房、租房、償還貸款等住房消費提取金額同比增長21%。

　　唐山市的公積金新政側重支持青年人群購房，取消了首套房公積金貸款與余額掛鉤的制度。自今年4月1日新政施行以來，該市青年群體貸款發放額平均增加了約25萬元，購房占比提升4個百分點，需求也明顯提升。

　　將釋放多少購買力?

　　眼下，各地紛紛松綁公積金政策支持住房消費，向市場注入購買力。公積金有望向住宅市場提供多少“彈藥”?

　　2021年，全國住房公積金完成繳存2.92萬億元，提取2.03萬億元，發放貸款1.4萬億元。也就是說，2021年公積金通過提取和貸款向居民釋放了3.43萬億元資金用于住房消費和還貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計算，2023年該數字有望逼近4萬億元。

　　公積金貸款是和購房行為相對密切的指標。截至2021年末，公積金繳存余額8.19萬億元，貸款余額6.9萬億元，個人住房貸款率(年末貸款余額與繳存余額的比率，下稱“貸款率”)為84.18%。

　　業界通常認為，住房公積金的貸款率低于85%，表明公積金的流動性偏寬松，政策尚有一定的放松空間;85%~90%屬于正常區間，91%~95%為流動性偏緊，95%以上為流動性緊張預警，100%則為流動性不足。

　　2022年全國公積金報告尚未發布，但從主要城市發布的最新公積金報告來看，2022年全國的貸款率預計不會比2021年明顯上升。如果參考2021年數據，以貸款率90%為流動性預警線，預計全國公積金可以釋放4763億元增量貸款資金;如果以95%為流動性不足的上限，預計可以釋放8857億元增量貸款資金。

　　值得注意的是，上述資金并非全部用來購買新房，償還房貸也是重要去向。不過，公積金只是住房消費專用款，不管是用于首付還是還貸，這些資金都支持了住房消費，尤其是剛需和改善型需求。

　　公積金政策助力歷次調控

　　歷史上，公積金在購房市場上扮演著什么角色?回顧我國房地產市場的多輪調控，都能看到公積金的身影。

　　2015年，公積金政策配合房地產市場“去庫存”，各地發放公積金貸款筆數出現跨越式增長，一些城市的公積金貸款率一度超過100%。

　　2017年，房地產市場出現過熱跡象，住房公積金作為房價調控的手段之一，收緊提取和貸款政策，“認房又認貸”、“貸款額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等成為常見做法，部分地區公積金貸款出現大幅下降。

　　2012年~2021年，每年因公積金提取和貸款等形成的住房消費資金，在當年全國商品房銷售額中的占比15%~25%之間。占比最高的時期為2015年~2016年，當時為支持房地產“去庫存”，全國公積金貸款發放筆數和貸款金額出現明顯上升，帶動這一占比上升至25%。2016年，全國公積金貸款率上升到88.84%，為近十年最高。但在2017年新一輪調控政策下，各項指標快速回落。

　　可見，公積金對于個人住房消費確實貢獻了一臂之力，但是其支持力度最大的時候也僅為1/4。

　　公積金貸款指標也呈現類似的特征。“個人住房貸款市場占有率”，是當年住房公積金貸款余額占全國商業性和公積金貸款余額之和的比率，體現了公積金貸款對整個房貸市場的貢獻度。2015年末，公積金貸款市場占有率尚有22.7%，但隨著房價的上漲，到2021年末該市場占有率已經下降至15.27%(圖1)。說明對于購房者而言，公積金貸款在房貸中的作用逐年變小。

　　這意味著，購房者即便有公積金，在高房價之下，買房一樣有壓力。這也是為何不少人對公積金生出“雞肋”感覺：買房靠它指望不上，沒有它又愈加艱難。

　　對公積金貸款額度不足感受最深的當屬北上廣深購房者。數據顯示，2022年，北上廣深四地公積金貸款每筆平均金額分別為77萬元、75萬元、68萬元、70萬元，這個額度與一線城市動輒數百萬元的房屋總價之間存在不小的距離，大多數購房者還需要申請商業貸款做組合，以至于通過公積金貸款獲得的杠桿和利息優惠有限。

　　除了公積金貸款額度不充足之外，一線城市還面臨更嚴格的提取與貸款限制，也讓公積金變得“好看不好用”，實用價值“縮水”。

　　不過，北上廣深的情況并不能代表全國。2021年，全國公積金貸款的平均金額為45萬元，在房價較低的二三線城市，這筆貸款對購房仍能起到顯著的支持。這也是二三線城市積極松綁公積金政策的原因。